Deutscher Hotel- und Gaststättenverband e.V.
(DEHOGA Bundesverband)


Am Weidendamm 1 A, 10117 Berlin
Fon 030/72 62 52-0, Fax 030/72 62 52-42
info​[at]​dehoga.de, www.dehoga.de


Private Vermietung

Die Wohnung ist kein Hotel

 

von Jürgen Benad

In vielen Großstädten gibt es Vermietungsaktivitäten von privaten Wohnungen, die jedermann einfach über sein Smartphone oder auf dem Computer ansehen und auch gleich buchen kann. So wird die übliche Mietwohnung zur Touristenunterkunft. Natürlich ist aus Sicht des Gastgewerbes nichts dagegen einzuwenden, wenn die eigene Wohnung während des eigenen Urlaubs für zwei oder drei Wochen im Jahr Dritten überlassen wird. Aber die Wohnungsüberlassung findet in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle ganzjährig statt. Das ist mittlerweile auch Kommunen und Vermietern ein Dorn im Auge, wie der vorliegende Fall zeigt.

Hinzu kommt: Viele gesetzliche und steuerrechtliche Regelungen, die für Profivermieter, wie die Hotellerie gelten, sind den privaten Vermietern schlicht nicht bekannt, oder werden einfach nicht beachtet. Diese Zweckentfremdung von Wohnraum führt gerade in den Großstätten auch dazu, dass bezahlbarer Wohnraum knapp wird. So hat Berlin schon vor einigen Jahren mit einem Zweckentfremdungsgesetz reagiert, um bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.

Vermieter legt Veto ein

Nun hatte sich auch das Landgericht Berlin mit einem Fall der touristischen Untervermietung zu befassen. Der Mieter einer Wohnung hat seine Wohnung dauerhaft auf einer Plattform im Internet Touristen angeboten, ohne seinen Vermieter zuvor um Erlaubnis zu bitten. Der Vermieter hat das bemerkt und dem Mieter klar zu verstehen gegeben, dass er eine Untervermietung nicht duldet. Mit einer schriftlichen Abmahnung hat der Vermieter die Sache aktenkundig gemacht und den Mieter aufgefordert, die gewerbliche Untervermietung zu unterlassen.

Der Mieter dagegen wollte wohl auf das lukrative Geschäft nicht verzichten. Da der Mieter jedoch Sorge hatte, dass der Vermieter die weiteren Untervermietungsaktivitäten bemerken wird, hat er einen Freund gebeten, für ihn seine Wohnung weiterhin auf der Plattform im Internet anzubieten. Der Mieter dachte wohl, dass der Vermieter aufgrund des anderen Anbieters nicht merkt, dass die Wohnung weiterhin Touristen angeboten wird. Der Plan ging nicht auf.

Mieter verletzt Pflicht

Als der Vermieter bemerkte, dass die Wohnung nach wie vor und trotz Abmahnung Touristen angeboten wird, hat er dem Mieter eine fristlose Kündigung geschickt. Als der Mieter zum Ende der gesetzten Frist noch nicht ausgezogen war, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Das Amtsgericht hatte in erster Instanz noch dem Umstand Bedeutung beigemessen, dass es nach der erfolgten Abmahnung zu keiner Vermietung an Touristen gekommen sei. Das Landgericht in zweiter Instanz war der Meinung, dass es darauf gar nicht ankäme. Dazu führte das Landgericht aus, dass die Aufrechterhaltung des über das Portal Airbnb geschalteten Angebots zwar keine unbefugte Gebrauchsüberlassung darstelle. Bei ihr handelt es sich gleichwohl um eine gravierende Pflichtverletzung, da der Mieter damit der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber schlüssig, aber gleichzeitig unmissverständlich zum Ausdruck bringt, die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Touristen – ungeachtet der vom Vermieter ausgesprochenen Abmahnung – auch in Zukunft fortzusetzen. Mit einem solchen Verhalten verletzt der Mieter seine Vertragspflichten erheblich, indem er sich nicht nur über seine mietvertraglichen Befugnisse hinaus als Eigentümer der Mietsache geriert, sondern auch das Vertrauen des Vermieters in die künftige Redlichkeit seines Vertragspartners in schwerwiegender Weise erschüttert. Damit waren fristlose Kündigung und Räumungsklage rechtmäßig.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Geschäftsführer im DEHOGA Bundesverband, Berlin.


RA Jürgen Benad
Geschäftsführer
benad​[at]​dehoga.de